O custo de comprar casa vai muito além do valor que se consegue negociar com o vendedor. Ter isso presente é essencial para tomar as melhores decisões e não ter surpresas pelo caminho.
Para quem recorre a crédito, entram na conta os juros e as comissões bancárias. Mas mesmo quem paga a pronto tem sempre de suportar impostos e registos.
Saiba quais são os principais custos associados à compra de casa.
Juros do crédito
Os juros são um dos fatores que mais pesa no custo total para quem precisa de dinheiro emprestado pelo banco. O valor depende de três variáveis: valor do empréstimo, tipo e valor da taxa de juro, e prazo do contrato.
Empréstimos de maior valor e com prazos mais longos significam mais juros, porque a taxa incide sobre um valor maior e durante mais tempo.
Já a modalidade da taxa de juro (fixa, mista ou variável) pode significar previsibilidade ou, pelo contrário, alterações da taxa de juro ao longo do tempo.
Comissões bancárias
Na contratação de crédito, existem três comissões principais:
Comissão de estudo
Também chamada comissão de dossiê, cobre o processo de análise do crédito e é cobrada mesmo que o empréstimo não avance. Costuma rondar 200 a 300 euros.
Comissão de avaliação
Destina-se a pagar a avaliação do imóvel por um perito independente. Os valores são semelhantes aos da comissão de estudo.
Comissão de formalização
Cobrada no momento da celebração do contrato. Normalmente ronda os 200 euros.
A estas comissões soma-se ainda imposto do selo de 4%.
Impostos
Os impostos representam uma parte importante do custo de comprar casa, sobretudo o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT).
Este imposto é pago no momento da compra. Incide sobre o maior entre o preço de compra e o Valor Patrimonial Tributário (VPT) e a taxa depende do valor do imóvel e da finalidade (habitação própria permanente ou secundária).
Os jovens até 35 anos podem estar isentos se o valor não ultrapassar o quarto escalão do IMT (330.539 euros, em 2026) e se a casa for para habitação própria permanente.
Outro imposto importante é o imposto do selo sobre a aquisição, cuja taxa é de 0,8% e incide também sobre o maior entre preço e VPT. Mais uma vez, as pessoas até 35 anos podem estar isentas.
Por fim, há também o imposto do selo sobre o crédito, que incide sobre o valor do empréstimo. Pode ter três taxas:
- 0,04% por mês para prazos inferiores a 1 ano
- 0,5% para prazos entre 1 e 5 anos
- 0,6% para prazos superiores a 5 anos
Neste caso não há isenções.
Registos e emolumentos
A compra implica a formalização da escritura e o registo da transmissão do imóvel. Em notários ou cartórios, além dos emolumentos, acrescem honorários.
Alguns bancos disponibilizam o registo através de Documento Particular Autenticado. Nestes casos, o valor pode rondar os 900 euros.
Outra alternativa é o balcão Casa Pronta, que tem os seguintes valores de registo:
- 375 euros (apenas aquisição)
- 700 euros (aquisição + hipoteca)
Os compradores até 35 anos beneficiam de valores reduzidos:
- 150 euros (apenas aquisição)
- 250 euros (aquisição + hipoteca)
Seguros obrigatórios
Para contratar crédito, é necessário apresentar dois seguros: vida e multirriscos. Sem eles, o banco não concede o empréstimo. O primeiro garante o pagamento do crédito em caso de morte ou invalidez.
Já o multirriscos protege o imóvel contra danos e o capital seguro deve corresponder ao custo de reconstrução.
Quanto custa uma casa de 300 mil euros?
Não há uma resposta fechada, porque tudo depende das condições do empréstimo e de eventuais isenções ou outros apoios como a garantia pública.
No entanto, usámos o Simulador de Prestação de Crédito do Doutor Finanças para calcular o custo final ao pedir um empréstimo de 240 mil euros, a pagar em 35 anos, com taxa de juro média de 3,5% e anuidade média dos seguros de mil euros.
O resultado mostra que uma casa de 300 mil euros pode chegar aos 527.429 euros quando se somam todos os custos.
